Đâu đó vẫn có những nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản nở nụ cười. Song nhìn chung, 2013 vẫn là một năm đầy khó khăn của thị trường.

VnEconomy nhìn lại 10 vấn đề, sự kiện lớn có can hệ trực tiếp đến thị trường bất động sản năm nay với một kỳ vọng, mọi thứ sẽ trở nên tốt đẹp hơn trong năm sắp tới.

1. Gói 30.000 tỷ


cho thuê mặt bằng quận 1 giá rẻ

cho thuê mặt bằng quận 1

thuê mặt bằng quận 1



Cụ thể hoá Nghị quyết 02 của Chính phủ, gói cho vay tương trợ nhà ở của nhà băng nhà nước bắt đầu được tung ra từ 1/6/2013, có giá trị trong 3 năm, với lãi suất được ấn định là 6%. Một sự hỗ trợ “không thể tốt hơn” là nhận định của không ít chuyên gia, giới đầu tư vào thời điểm thời khắc gói tín dụng chính thức có hiệu lực.

Cho dù, mặt bằng thu nhập và khả năng trả nợ khoản vay không nhỏ mới chính là yếu tố quyết định đến tốc độ giải ngân của gói tín dụng được cho là mang đầy tính “nhân văn” này.

Theo mỏng của nhà băng nhà nước, tính đến giữa tháng 12/2013, giá trị giải ngân gói 30.000 tỷ mới chỉ đạt 555 tỷ đồng, chiếm chưa đầy 2% tổng giá trị. Sự thất vọng cũng đã ít nhiều biểu thị ra không chỉ với các đối tượng hưởng thụ mà ngay cả chính những người làm chính sách và các ngân hàng tham gia chương trình khi tốc độ giải ngân quá ậm ạch.

2. phê chuẩn Luật Đất đai (sửa đổi)

Với đại phần lớn đại biểu đồng tình, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã chuẩn y Luật Đất đai (sửa đổi), gồm 14 chương, 212 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014. Là một trong những luật quan yếu, có ảnh hưởng rộng lớn đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, nên phải qua 3 kỳ đàm luận, các đại biểu mới ấn nút phê duyệt.

Tuy nhiên, bên cạnh những sửa đổi bổ sung về thu hồi, trưng dụng, quy hoạch dùng đất, khung giá đất…, Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn nối khẳng định quyền sở hữu đất đai toàn dân, do quốc gia làm đại diện chủ sở hữu, song song tái khẳng định việc thu hồi đất thực hành các dự án phát triển kinh tế - từng lớp vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Nhiều quan điểm lo ngại, với sự khẳng định về hình thức sở hữu và lý do thu hồi đất nói trên về cơ bản không thay đổi so với Luật Đất đai 2003, nhiều khả năng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện cũng như sự thiếu công bằng, minh bạch trong lĩnh vực đất đai sẽ còn tiếp diễn trong thời kì tới.

3. Đề xuất đánh thuế tằn tiện

Vào những ngày đầu của năm 2013, giới đầu tư lẫn người dân dành sự quan hoài khá đặc biệt với đề xuất đánh thuế tiền gửi tần tiện từ 500 triệu đồng trở lên. Điều đáng nói là đề xuất này có ngọn nguồn từ một người được xem là "đại gia" bất động sản: ông Lê Hoàng Châu, chủ toạ Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM.

Ủng hộ cũng có, nhưng “ném đá” cũng nhiều, dư luận và báo giới sau đó cũng đã tốn không ít thời kì và giấy mực với đề xuất nói trên. Ông Lê Hoàng Châu lý giải, việc đánh thuế tằn tiện nhằm hướng dòng tiền đi vào sinh sản, kinh dinh. Tuy nhiên, những ý kiến phản cho rằng, mục đích của đề xuất đó không nằm ngoài kỳ vọng giải cứu thị trường bất động sản.

4. đổi thay có lợi cho người mua nhà ở từng lớp

Cùng với việc triển khai gói 30.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp vay mua, thuê nhà, cuối tháng 11/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/CP về phát triển nhà ở tầng lớp với nhiều nội dung đáng để ý theo hướng có lợi cho người thu nhập thấp đã và đang sở hữu nhà ở từng lớp.

Theo đó, thay vì được bán và cho thuê lại sau 10 năm, người mua nhà ở xã hội sẽ được chuyển nhượng sau 5 năm sử dụng, kể từ thời điểm ký hợp đồng với chủ đầu tư. Ngay cả trong thời kì 5 năm, nếu cần chuyển nhượng thì người dân vẫn có thể bán lại cho quốc gia, chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở từng lớp theo quy định.

Bên cạnh đó, hàng loạt các quy định mới áp dụng đối với chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội như được nhà nước tương trợ, ưu đãi, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được áp dụng thuế suất ưu đãi, được hỗ trợ ưu đãi từ các nguồn như vay vốn của các tổ chức tín dụng…

Tuy nhiên, Chính phủ cũng yêu cầu giá bán, cho thuê nhà ở tầng lớp bằng nguồn vốn ngân sách được xác định trên nguyên tắc tính đủ phí tổn vốn đầu tư, cộng với lợi nhuận không quá 10%. Trường hợp dự án cho thuê thì lợi nhuận không quá 15%.

5. Tranh chấp về diện tích căn hộ

Từ nhiều năm nay, chuyện tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực bất động sản vốn là chuyện "thường ngày ở huyện". Tuy nhiên, hầu hết các tranh chấp đều xảy ra với chung một lý do về giá bán, tiến độ, chất lượng… hoàn toàn chưa có một dạng tranh chấp nào liên tưởng đến diện tích căn hộ như vài tháng qua.

Đây có nhẽ là một dạng tranh chấp có điều kiện phát sinh trong bối cảnh thị trường âm u. Một số dự án tăm tiếng như Keangnam, Dương Nội, Đại Thanh… lần lượt bị khách hàng tố chủ đầu tư “ăn gian cách tính diện tích”.

Tranh chấp này sau đó đã phải nhờ đến sự can thiệp của Bộ Xây dựng với phát quyết “dù tính như thế nào cũng không ảnh hưởng đến giá bán”. Dù bị “trọng tài” xử thua, song với không ít khách hàng, việc cơ quan quản lý phán quyết như vậy đã tôn trọng quyền lợi của doanh nghiệp hơn người dân, bởi thực tiễn diện tích căn nhà họ đang ngồi dưng được rộng như trong giao kèo và số tiền mà họ phải trả cho chủ đầu tư.

6. Giá bất động sản đã về mức 7 năm trước

Theo khảo sát của một số công ty nghiên cứu như Savills, CBRE…, thị trường bất động sản liên tục có sự sụt giảm về giao tế lẫn giá bán trong suốt nhiều năm liền, đặc biệt là từ đầu 2011 đến nay. trong suốt thời kì đó, làng nhàng mỗi năm giá bất động sản giảm khoảng 10% so với năm liền trước.

Trong một ít gửi tới Quốc hội vào tháng 11/2013 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng cho biết, theo khảo sát của các cơ quan chức năng, giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá tuổi 2008-2010, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006.

Tuy nhiên, ngoại trừ một số ít dự án đã hoàn thiện, có vị trí tốt tại Hà Nội và Tp.HCM có sự cải thiện về thanh khoản trong những tháng cuối năm 2013, còn lại hồ hết các dự án, đặc biệt là căn hộ chung cư và biệt thự, liền kề vẫn chưa có nhiều sự cải thiện về thanh khoản. Thêm một cái tết kém vui với giới đầu tư bất động sản là điều đã được dự báo trước khi lượng hàng tồn kho bất động sản vẫn trên 100 nghìn tỷ đồng.

7. Đáy hay chưa đáy?

Giá nhà giảm mạnh cùng với một đôi dự án có sự cải thiện về thanh khoản đã khiến một số chuyên gia, nhà quản lý và cả giới truyền thông quốc tế mong thị trường bất động sản Việt Nam đã “chạm đáy”. Lời khuyên “đã đến thời khắc mua nhà” thường được đưa ra cùng với nhận định về thị trường trong thời gian qua.

Thế nhưng, thực tại giao thiệp tại hồ hết dự án vẫn èo uột, người mua nhà vẫn tỏ ra thận trọng, ngay cả với một số người đã thu xếp được tài chính và cần một căn hộ để ở. thực tại đó là minh chứng cho một tâm lý mang tính đám đông rằng, thị trường có thể sẽ còn xuống nữa, giá còn giảm thêm và đợi vẫn là tuyển lựa của đa số khách hàng trên thị trường lúc này.

Đáy hay chưa đáy có nhẽ sẽ khó có được câu giải đáp chuẩn xác vì thực tiễn đó vẫn là câu hỏi mang đầy cảm tính và tuỳ theo quan niệm của từng cá nhân chủ nghĩa. Trong khi các chủ đầu tư đang “khản cổ” cho rằng, mức giá bây giờ là thấp nhất rồi, hãy mua đi, thì với không ít người dân, giá bất động sản dường như vẫn chưa cân xứng với thu nhập và khả năng chi trả của họ.

8. Khách hàng tự quản dòng tiền

Thị trường đóng băng, hàng loạt dự án bất động sản “đắp chiếu” đã khiến xung đột giữa khách hàng và chủ đầu tư nhiều dự án lên tới đỉnh điểm. Usilk City - một dự án khá đình đám của Sông Đà Thăng Long - cũng không là ngoại lệ. Thế nhưng, chính vào cực điểm của khiếu kiện, một thoả thuận “vô tiền khoáng hậu” đã được đưa ra giữa chủ đầu tư và nhóm khách hàng.

Theo đó, các khách hàng sẽ nối đóng tiền cho chủ đầu tư để hoàn thiện nốt dự án CT1 Usilk City, nhưng không nộp trực tiếp cho chủ đầu tư mà thông qua một tài khoản mở tại một nhà băng thương nghiệp. Trên cở sở giám sát tiến độ trực tiếp, nhà băng sẽ giải ngân cho các đối tác, nhà thầu của chủ đầu tư dựa trên khối lượng công việc hoàn thành.

Sáng kiến này sau đó cũng đã được khách hàng tại một số dự án khác ở Hà Nội và Tp.HCM áp dụng. Thoạt tiên, có thể cho rằng, đó là một cách làm hay, giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án. Song, về mặt nào đó, sáng kiến cùng bất đắc dĩ này ít nhiều đã đề đạt một thực tiễn thiếu chuyên nghiệp, chụp giật trong cung cách làm ăn, kinh dinh của không ít doanh nghiệp bất động sản bây chừ.

9. Từ Liêm thành hai quận

Vào thời điểm cuối năm 2013, dư luận và giới đầu tư tại Hà Nội lại có dịp “bàn tán” về đề án thành lập 2 quận mới trên cơ sở chia tách huyện Từ Liêm. Một sự kiện không hẳn mới đối với giới thạo tin và người dân sống trong khu vực. Nhưng không thành ra mà việc lập hai quận mới lại không có những chuyện “đáng bàn” ngay cả khi đã được Hội đồng quần chúng thành thị Hà Nội duyệt.

đầu tiên là về tên gọi của hai quận mới. Cái tên Nam Từ Liêm – Bắc Từ Liêm dù đã được Hà Nội chọn lựa, song hầu hết dư luận và giới chuyên gia đều không ủng hộ phương án tên gọi “nghe cứ thế nào” này. TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nguyên Phó chủ toạ UBND thị thành Hà Nội đã thẳng thắn rằng, các nhà làm quy hoạch nghe đâu đã “hết chữ” khi chọn cái tên Nam – Bắc Từ Liêm.

Không chỉ dừng lại ở đó, mới đây, sau khi nghiên cứu kỹ đề án, một đại biểu Hội đồng quần chúng. # huyện Từ Liêm đã phát hiện ra một số điểm bất thường trong đề án, đặc biệt là các thống kê về dân số, chỉ tiêu hạ tầng. Một nghi án “làm đẹp số liệu” đã được đặt ra, song đáp trước cử tri, Bí thư Huyện uỷ Từ Liêm đã khá vô tư khi nói rằng “lãnh đạo huyện không có gì phải băn khoăn về số liệu”.

Còn với thị trường bất động sản, việc “Từ Liêm lên quận” chừng như không tác động nhiều đến thanh khoản và giá cả trước và sau khi đề án được đô thị chuẩn y. Bởi đơn giản, với hầu hết dân trong nghề, đó không còn là thông báo mới.

10. Hàng loạt dự án hạ tầng được triển khai, duyệt

Sẽ là tội nếu dấu ấn bất động sản 2013 không nhắc tới những công trình, dự án về hạ tầng giao thông, xã hội. Bên cạnh hàng loạt công trình đã được đưa vào khẩn hoang trong năm 2012 tại Hà Nội, Tp.HCM và một số thành phố khác, trong năm 2013, Chính phủ và các địa phương đã chuẩn y hàng loạt dự án liên lạc có ảnh hưởng quan yếu tới đời sống của người dân tại các thành phố lớn.

Trong khi tại Hà Nội, dự án đường trên cao Vĩnh Tuy – Ngã Tư Sở và Mai Dịch – Nam Thăng Long với giá trị lên tới gần 6.000 tỷ đồng; tuyến đường Mỹ Đình - Ba Sao - Bái Đính 4.000 tỷ đồng được chính thức thông qua... thì tại Tp.HCM, tuyến đường sắt nối Tp.HCM – Cần Thơ cũng chính thức được ưng chuẩn với giá trị lên tới 3,6 tỷ USD. Tuyến đường sắt nối Tp.HCM - sân bay Long Thành, tuyến Metro số 5 trị giá gần 900 triệu Euro cũng được đô thị phê duyệt chủ trương đầu tư.

Ngoài ra, địa phương này cũng chính thức khai triển 4 tuyến đường có vốn đầu tư gần 10.000 tỷ đồng thuộc khu thị thành Thủ Thiêm. Một tuyến cao tốc chạy qua 3 địa phương là Tp.HCM, Long An và Đồng Nai cũng được khởi công với tổng kinh phí lên tới 1,6 tỷ USD.